共有物分割請求訴訟

聞き慣れない言葉だと思いますが、ここ数年受任が増えた事件類型で、現在も数件が進行中です。

 

土地や建物などの不動産は、複数所有者が共同で所有する「共有」という登記を行うことが可能です。

相続が発生した場合など、法定相続分に従ってとりあえず共有登記にしておく、ということはよくあります。

が、いつまでも共有のままで現状維持することにも、残念ながら限界があります。

人生の中では、夫がリストラにあってしまったとか、親が病気で入院手術することになったとか、子供が進学することになったとか、いろいろな理由でどうしてもお金が必要になることはあるわけです。

そういうとき、共有不動産の共有持分をお金にする方法があるならぜひそうしたい、という方は多いわけです。

 

民法２５６条第1項前段では、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」と定められています。

理屈でいうと、共有持分はいつでも売れるのですが、それだけ（例:土地建物のうち土地持分4分の1）では、現実的に買い手が現れず、結局売れないわけですね。

そんな時に、この条文に基づいて、裁判所に共有物の分割を請求するという手続があるわけです。

 

共有物分割請求の方法としては、現物分割・代償分割・形式競売による分割、といった方法があります。

ほとんどの場合は和解（共有者のうちどなたかが原告の持分を買い取る）で終了しますが、和解がまとまらない場合は、上記３つのいずれかで判決が出る、という流れです。

ただ、現物分割の場合は結局測量図面が必要になるなど双方での協力が必要ですので、判決までは至らず和解で解決できることが多いと思います。

実際判決でよく見るのは、代償分割（＝誰かが然るべき金額を支払って対立当事者の共有持分を買い取る）か、形式競売による分割のいずれかです。

で、代償分割は、金額で折り合いがつけば和解で解決、折り合いがつかなければ判決で裁判所が金額を判断する、という感じで、最終的にはお金の授受で解決できますから、まあ大きな問題はないと思います。

一番問題なのは、形式競売による分割の場合です。

 

形式競売という手続は、要するに対象の共有不動産を、対立当事者の同意なく、裁判所を通じて競売してしまう（＝その上で競売の代金から競売の必要経費を控除した残金を持分割合に応じて分割する）ことが可能なのです。

通常の競売は「債務者＝対立当事者の所有不動産を競売する」ものですが、共有不動産の場合は、一部が債権者＝こちらの所有不動産なんですよね。

だから「形式競売」＝形式上競売の形をとる不動産強制競売方式の一つなのです。

つまり、第三者が共有不動産を競落したら、不動産は第三者の所有物になり、不動産を利用中だった共有者は容赦なく退去を強制される、ということです。

実はかなり厳しい最後が待ち受けているわけです。

 

こちらが原告代理人で、被告は当時共有不動産に居住中、という事件がありました。

が、結局裁判及び形式競売を通じて、被告は不動産を強制退去させられることになったんですよね。

こちらの提案した和解案にのっておけばよかったのに。

被告代理人弁護士の対応もよろしくなかったと思いますよ。

たぶんあちらの弁護士には、行き着くところまで行き着いたら形式競売で依頼者が強制退去になる、という発想がなかったように思います。

依頼者とだいぶもめたかもしれませんが、それはこちらの知ったことではありませんね。

 

共有不動産の処分等でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

ではまた！